Úgy döntöttél, hogy eladod a lakásod és szeretnél ingatlanközvetítői szolgáltatást igénybe venni. Van akit ajánlottak, van aki szimpatikus volt a telefonban és van akit Te találtál az interneten. Kiben lehet megbízni?
Hogyan legyél biztos abban, hogy nem vernek át?
Csak az ember számít, vagy a papír is?
Ha valaha tettél már fel az internetre eladni kívánt ingatlant, akkor biztos kaptál már ingatlanos hívásokat is. Függetlenül attól, hogy ez tetszik, vagy nem, az ingatlanközvetítői munka első lépése, hogy megbízási szerződést kell kötnie. A telefon a legegyszerűbb és leggyorsabb módja felvenni a kapcsolatot a tulajdonossal, ezért mindegy, hogy mit írsz a hirdetésbe, tuti, hogy hívni fognak.
Tegyük fel, hogy egy idő után beleunsz a hirdetésbe, a hívásokba és abba, hogy még mindig nem kelt el a lakás, ezért belemész, hogy találkozz néhánnyal, akik szimpatikusnak tűntek, vagy ajánlották őket.
Arról már esett szó, hogy miért nem érdemes sok ingatlanost megbízni, de mi a garancia arra, hogy a szimpatikus mosoly mögött nem egy “lehúzós” szerződés van?
Ha nem vagy jártas a jogi dolgokban, akkor sem kell aggódnod, mert a következő néhány tipp segíthet kiszűrni a lényeges pontokat.
A szerződés hossza
A mai világban szinte lehetetlen minden esetre kiterjedő megállapodást kötni, hiszen ha neadjisten perre kerülne a sor, akkor sokféle jogszabály érvényes lehet ugyanarra a szituációra. Az egyik az ingatlanirodát védi, a másik a Tulajdonost. Ahány iroda, annyiféle szerződés, de ha valamelyik sok-sok oldalon taglalja a részleteket, akkor lehetséges, hogy mindent be szeretne biztosítani. Ha a tartalma inkább a Te kötelességeidet és esetleges büntetéseidet taglalja, de arányaiban sokkal kevesebb szól a Megbízott feladatáról, akkor tedd fel a kérdést: valóban egyensúlyban vannak a feladatok?
A szerződés érvényessége
A legegyszerűbb módja, ha határozatlan időre kötöd a szerződést, ami bármikor felmondható (kivéve, ha teljesítették a szerződést). Persze nem tilos határozott időre kötni, de jól gondold át, hogy mennyi ideig érvényes és milyen kötbérezéssel jár, ha hamarabb felmondanád. Tapasztalataim szerint, ha egy üzletkötő egy lakást 3 hónapnál hosszabb ideig szeretne “stoppolni”, akkor ő se nagyon hisz abban, hogy el tudja adni a következő 90 napban. Pedig kellő együttműködéssel és szakmaisággal ennyi idő alatt biztosan el lehet adni a legjobb áron. Neked mennyi időd van?
Kötbér
Abban az esetben, ha az ingatlanos munkájára visszavezethetően jött létre az egyezség (tehát az ő hirdetésére jelentkezett, ő mutatta, elfogadtad az általa prezentált vevő ajánlatát), akkor joggal mondhatjuk, hogy jár a sikerdíj. Ha a mutatás után a vevő az ingatlanost kikerülve egyezkedik Veled, akkor is jár, hiszen rajta keresztül ismerte meg az ingatlant, és nem szép dolog nem fizetni az elvégzett munkáért. DE!
Ha a szerződésben olyan is van, hogy ha Te eladod a lakást, akkor is fizetni kell, akkor nem hinném, hogy korrekt a kötbérre való igény.
Nagyon fontos, hogy milyen viszonyban vagy az ingatlanosoddal, hiszen jó esetben a Te érdeked is, hogy minden jelentkezőt hozzá küldj (erről bővebben itt), de ha nem dolgozik, nem jelentkezik, nem veszi komolyan a Te eladásodat, akkor ne a “bünti pénzből” akarjon nyerészkedni. Ezt sajnos több irodánál is tapasztaltam, és egyáltalán nem értek vele egyet. Továbbra is szeretném hangsúlyozni, hogy minden helyzet egyedi, ezért nincs általános érvényű igazság, de tartsd nyitva a szemed, hogy milyen esetekben terhel fizetési kötelezettség!
Minimális eladási ár – Irányár
Akármilyen hosszú is a szerződés, a legtöbb esetben ez az egyetlen dolog, amire vonatkozik. Tehát, ha 25 900 000 Ft van beírva a Minimálárhoz – vagy más néven Limitárhoz – , akkor úgy kell készülni, hogy ha erről vagy e feletti összegről vételi ajánlat érkezik, akkor a Megbízott teljesítette a szerződést. Ha az Irányár 1 Ft, és minden portálon egy forintért hirdeti a lakásod, akkor is csak az számít, ami ide van feltüntetve. Általában az Irányár a magasabb, és a Limitár az alacsonyabb, mert az jelzi az ingatlanosnak, hogy mennyi az, amit mindenképpen elfogadsz, de ezt a Vevők nem tudják.
Például: ha 25.9 az Irányár és 24.9 a Limitár, akkor 24.9 felett már mindent elfogadsz (ha nincs semmilyen speciális feltétel még az ajánlatban).
Típusok
Sokféle neve lehet a szerződéseknek, de a lényeg röviden a következő:
Általános:
Ha a közvetítő hoz érvényes ajánlatot, akkor jár a sikerdíj, de ha Te közben eladod, akkor nem. Bármennyi általános szerződést tudsz kötni, de mint már korábban említettem ez nem tanácsos.
Félkizárólagos:
Ugyanaz vonatkozik Rád, mint az általánosnál, azzal a különbséggel, hogy nem köthetsz mással szerződést. Bevallom ez a legrosszabb verzió, mert ha nem bízol annyira az ingatlanosodban, hogy csak ő legyen, akkor ez inkább egy általános szerződés, csak másnak nem tudsz esélyt sem adni, hogy eladja, mert akkor kötbért kell fizetned. Nem az lenne az igazi cél, hogy Te annyira megbízz benne, hogy magadtól nem akarsz mással kötni és nem a papír miatt?
Kizárólagos:
Más néven exkluzív, elit, prémium, kiemelt stb…stb…
Csak egy ingatlanost bízol meg, csak ő foglalkozik mindennel, mindenkit hozzá kell irányítanod. Ez egy elég nagy bizalom, amivel sajnos sokan visszaélnek és nem pedig élnek a lehetőséggel, hogy bebizonyítsák miért ez a legjobb megoldás. Azért mert egyszer csalódtál egy ingatlanközvetítőben, attól még ne gondold, hogy az összes ugyanolyan! Ha az autód elromlik és a szerelő kókler, akkor elviszed máshoz, aki jobban ért hozzá. Itt ugyanez a helyzet.
Jogi segítség
Hasznos lehet egy ügyvédi segítség, de mértékkel! Ismerősként ki szeretne védeni mindent, ami Veled megeshet és egy teljesen ártatlan megbízási szerződésre is mondhatja, hogy eszedbe se jusson aláírni. Figyeld meg miket javasol, de ha nincs semmilyen különösen gyanús pont, akkor nyugodtan megkötheted. Alapvetően mindkét fél érdeke, hogy el legyen adva a lakás.
A legfontosabb dolog viszont az, hogy ne feledd! Nem a megbízási szerződés fogja eladni a lakást, hanem a Te, amikor aláírod az adásvételi szerződést. Az értékesítésre vonatkozó megállapodással bizalmat szavazol annak az ingatlanértékesítési szakértőnek, aki ideális esetben azon fáradozik, hogy a lehető legjobb feltételekkel történjen meg a Te ingatlanod eladása.
Ha további részletekre lennél kíváncsi keress bátran!
Ha egyedül szeretnéd megpróbálni, akkor ez a Te cikked!
Ha pedig kíváncsi vagy, hogy hogyan szűrj az ingatlanosok között, akkor ezt olvasd el!